Как проверить качество ремонта в новострое?

Часто ремонт в новостройке производится не покупателем, а застройщиком. В этом случае при приобретении важно правильно оценить качество выполненных работ.

Многие дольщики легкомысленно относятся к этому этапу сделки и с проблемами сталкивается уже в процессе эксплуатации жилья. На этом этапе заставить застройщика исправить недочеты уже практически невозможно. Если выявить нарушения до подписания акта приемки, то застройщик обязан исправить их за свой счет. В этой статье мы рассмотрим основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Какие бывают ремонты от застройщика?

На современном рынке недвижимости большинство квартир в новостройках покупается на этапе строительства. Готовое жилье, куда можно прийти и все осмотреть, обычно стоит значительно дороже. Покупатели оплачивают строительство, становясь дольщиками. На этом этапе заключается договор долевого строительства, в котором прописываются права и обязанности сторон. Оговаривается там и степень готовности квартиры к полноценному проживанию.

• Квартира без ремонта– фактически это «голая бетонная коробка», где отделка отсутствует полностью. В большинстве случаев нет электрики – её надо самостоятельно тянуть от распорядительного щитка и штрабить стены. В большинстве случаев нет стяжки, штукатурки и перегородок – их расположение обычно только обозначено первым рядом кладки. Но даже в такой квартире есть что проверить при приемке.

• Квартира с черновым ремонтом– в некоторых случаях такие квартиры причисляют к объектам «без ремонта», но это неверно, так как черновая отделка там присутствует, а именно она обходится дороже всего. Иногда такую недвижимость называют «квартирами с ремонтом», но это тоже не совсем верно по сравнению с третьим вариантом.

• Квартира с чистовым ремонтом (или квартира с отделкой)– это фактически жилье, куда сразу можно въезжать. В ней выполнена все необходимые работы, владельцам достаточно только расставить мебель.

Кому доверить приемку?

Дольщик становится полноценным собственником жилья только после подписания и регистрации акта приема-передачи квартиры. Для заверения документа назначается определенный день, когда покупатель должен осмотреть построенный объект, именно в этот момент необходимо провести осмотр. Во время этого мероприятия может присутствовать представитель подрядной организации, которая выполняла ремонт и представитель компании застройщика. Для оценки качества ремонта дольщик может воспользоваться несколькими сценариями.

• Самостоятельная приемка. Этот способ наиболее дешевый, так как будущий собственник полагается только на свои знания. При этом самостоятельная приемка имеет несколько существенных недостатков. В случае судебного разбирательства оценку дольщика по ряду вопросов могут не признать экспертной. При самостоятельной приемке в распоряжении покупателя квартиры не будет специализированное инструмента.

• Приемка с мастерами, которые будут делать ремонт. Фактически дольщик для помощи в экспертизе имеет право пригласить кого угодно, застройщик не имеет права препятствовать этому. Воспользоваться этим сценарием можно только в том случае, если квартиру принимают без ремонта или присутствует только черновой вариант отделки. Профессиональным строителям проще оценить недостатки, которые в будущем могут помешать им проводить работы, но с юридической стороной вопроса они, скорее всего, знакомы слабо и не имеют специализированного оборудования с лабораторными сертификатами. 

• Приглашение специалиста из организации, которая специализируется на приемке жилья. Такое обследование обойдется дороже, но строитель сможет дать экспертное заключение, которое будет считаться весомым доказательством в случае судебного разбирательства. У специалиста будут с собой все необходимый инструменты, в том числе те, которые требуют лабораторной сертификации.

Строительная экспертиза производится в присутствии подрядчика. Если он не явился, то должны присутствовать понятые, которые смогут подтвердить отсутствие исполнителя ремонта.

Необходимые инструменты

Некоторые точные измерения производятся только специальным оборудованием, которое не доступно широкому кругу лиц. При самостоятельно приемке придется рассчитывать на общедоступные приспособления.

Обычный инструмент

• Ручной светильник или фонарик – наиболее важная вещь при осмотре квартиры. В квартире даже днем есть большое количество затененных мест, где сложно разглядеть дефекты. Некоторые трещины, сколы и потертости становятся видимыми только, когда свет падает с определенной стороны. Можно использовать и фонарик от телефона, но с ним не получится манипулировать в замкнутом пространстве – можно выронить устройство или повредить. Специальные светильники обычно имеют удобные рукоятки, что упрощает осмотр.

• Пузырьковый уровень 1 – 1,5 м нужен для выявления кривизны поверхностей стен и полов. Если плоскость изгибается, то под длинной рейкой образуется зазор, величина которого не должна превышать нормативные значения.

• Правило также используется для выявления неровностей, если закрепить на нем короткий пузырьковый уровень, то можно еще и видеть отклонения от вертикали и горизонтали.

• Лазерный уровень – прибор для диагностики кривизны стен и углов. Есть не у всех, но при самостоятельной приемке полезно приобрести или взять в аренду.

• Большой строительный угольник используется для проверки углов на соответствие 90 градусам.

• Маркер нужен для обозначения дефектов (сколов, трещин, окалин) на различных поверхностях.

• Малярный скотч – маркер плохо пишет на некоторых покрытиях, поэтому сначала приклеиваем кусочек скотча, а уже потом ставим на нем нужное обозначение.

• Листочек или блокнот – бумага необходима для фиксации нарушений для последующего занесение в экспертное заключение.

• Небольшая стремянка – в квартире, скорее всего, не будет вспомогательного оборудования, поэтому для проверки потолка потребуется небольшая лестница.

Специализированный инструмент 

• Дефектоскоп – прибор для определения несущей способности и целостности бетонных конструкций. С его помощью можно определить марку бетона, который был использован в конструкциях. Дефектоскоп позволяет оценить качество стяжки.

Этими устройствами обычно пользуются специалисты при проведении экспертиз. Если просто заказать дефектоскоп в интернете и прийти на объект, то его показания не будут учтены застройщиком или судебными органами. Подобные устройства требуют поверки и калибровки в лабораторных условиях, после них выдается соответствующий сертификат. Оборудование представителя экспертной организации, которого приглашает дольщик, тоже должно быть сертифицировано.

• Склерометр – устройство для определения прочности на сжатие у бетона, кирпича, цементно-песчаного раствора.

• Влагомер используется для проверки влажности стен на балконе. Повышенные показатели в углах могут в будущем привести к образованию плесени или промерзанию. Также влажность фасадной стены может свидетельствовать о некачественной наружной гидроизоляции.

• Тепловизор позволяет получить термографию фасадных стен и окон. На изображении разными цветами показывается распределение тепла. Благодаря этому устройству можно выявить проблемы оконных рам: неплотное прилегание, продувание. Тепловизор работает только в холодное время года, когда в помещении тепло, а на улице холодно.

• Анемометр (ветромер) измеряет скорость движения потоков воздуха. Позволяет проверить работу вентиляции и диагностировать продувание у окон. По сравнению с тепловизором устройство более универсально, так как не зависит от температуры окружающей среды.

• Пирометр измеряет температуру поверхностей, еще одно устройство для выявления мостиков холода, как и тепловизор, работает в холодное время года.

• Тестер напряжения для проверки работоспособности розеток.

 

Приемка квартиры с черновым ремонтом

Окна и балконные двери

Стеклопакеты следует проверять с особой тщательностью, так как не всегда их удается заменить. К тому же они являются наиболее дорогостоящей частью ремонта. Обычно их установку выполняют на ранних этапах ремонта, поэтому высок рис повреждения при дальнейших работах.  

• Створки должны свободно открываться и закрываться, часто застройщики вставляют пакеты с неработающими замками. Если у окна предусмотрено откидное положение, то в такой позиции створка не должна цеплять стены или застревать.

• Проверьте работоспособность фурнитуры. Петли следует осмотреть на предмет следов ржавчины и иных повреждений, также на них должны быть установлены декоративные накладки. Ручки должны плотно прилегать к раме и свободно переходить из открытого положения в закрытое.

• Особе внимание следует уделить торцам, уплотнитель должен присутствовать на створке и на раме.

• Осмотрите внутреннюю часть рамы и откосы – не должно быть сколов и царапин. Даже днем следует использовать фонарик или светильник для выявления повреждений.

• Все сколы, окалины и царапины на стеклах отмечаются маркером.

Для осмотра стеклопакеты должны быть помыты, это обязан сделать застройщик. Также должна быть удалена защитная пленка. Если окна грязные с остатками упаковки на раме, то в акте можно указать в качестве недочета, что не было возможности осмотреть.

• Если приемка проходит в холодное время года, то можно воспользоваться тепловизором для выявления негерметичных примыканий. В теплое время года выявить такие узлы можно с помощью анемометра (продуваний быть не должно).

• Балконную дверь тоже ставят на ранних этапах ремонта, поэтому порог в ней част стоптан, а уплотнители порваны. Это повод, чтобы потребовать замены.

• Подоконники тоже относятся к оконному стеклопакету, поэтому не забывайте проверить и их. Осмотрите их на предмет потертостей, царапин и загрязнений. Коротким уровнем проверьте правильность установки. Если подоконник имеет перекос, то он подлежит замене.

Допусков на отклонение оконного профиля и подоконников нет, поэтому они должны быть установлены строго по уровню.

Входная дверь

Большинство собственников в будущем меняет входную дверь, поэтому она обычно не нуждается в тщательной проверке. Единственное желательно убедиться в том, что она хорошо закрывается, чтобы можно было без опаски оставлять инструменты и материалы в квартире. 

• Личинку на замке следует сменить, так как в процессе ремонта дубликаты могли оказаться у большого круга людей

• Рекомендуется провести визуальный осмотр не только с внутренней, но и с наружной стороны обратите внимание на следы ржавчины, царапины, подтеки краски, вмятины. При наличии подобных дефектов можно требовать замену дверной коробки.

• Порог часто повреждается, так как дверь ставят на раннем этапе строительства.

• Входная дверь от застройщика часто низкого качества: не обладает хорошей звукоизоляцией и выглядит непрезентабельно.

Проверка площади квартиры

Площадь квартиры должна соответствовать договору о долевом строительстве. В нем обычно указывается условие о возврате средств, если фактический размер получился меньше. Застройщик может потребовать доплату, если помещение оказалось больше.

Расхождение меньше 5% считается допустимым, поэтому в таком случае продавец не может требовать доплаты. Если подобные претензии поступают, то можно обратиться в суд.

Если квартира оказалось меньше, то следует передать застройщику заявление на возврат средств. Условия должны быть выполнены в течение 10 дней. Когда застройщик уклоняется от требования дольщика, можно взыскать с него неустойку.

Приемка радиаторов

• На первом этап нужно выполнить визуальный осмотр, оборудование должно быть надлежащего качества без царапин, пятен краски, ржавчины и подтеков. Для обследования воспользуйтесь боковым светом от фонаря.

• Особое внимание следует уделить подтекам на соединительных элементов.

• Следует проверить крепление радиатора к стене по уровню. Для этого измерительные приборы прикладывают сверху и с торцов.

• Конвектор тоже осматривается, следует снять декоративную решетку и визуально оценить качество отопительного оборудования. Часто эта решетка может оказаться повреждена, так как по ней ходят во время ремонта.

• Следует обратить внимание на трубы подачи и обратки, обычно их укладывают в изоляцию разных цветов (красную и синюю). Осмотреть их можно только в квартирах без ремонта, на объектах с чистовой или черновой отделкой их заливают стяжкой.

• Изоляция компенсирует температурные расширения трубы. Если она порвана, то ее необходимо заменить. Также следует избегать механических стальных соединений внутри стяжки, но убедить застройщика поменять эти элементы нельзя, так как такое решение является допустимым по нормативам. Дольщик может только обратить внимание на следы ржавчины и повреждения.

Проверка работы системы вентиляции 

Для оценки работы вытяжки рекомендуется использовать анемометр, этот прибор позволяет получить наиболее объективные данные, которые потом можно предъявить застройщику. Показания снимаются при закрытых и открытых окнах. При закрытой створке поток не должен падать до 0, а при открытой форточке скорость движения воздуха должна быть не менее 0,25 м/с.

Если анемометра нет, то используют «кустарный» метод. Для этого надо открыть окно и приложить лист бумаги к вентиляционному отверстию. Если поток воздуха удерживает лист, то вытяжка работает. Этот метод не позволяет точно установить соответствует ли работа вытяжки нормативам.

В некоторых случаях вытяжка на кухне просто отсутствует – это грубое нарушение, которое нужно требовать устранить.

Приемка стен

Штукатурка от застройщика подразделяется на обычную, улучшенную и высококачественную. Если это условие не оговаривается в договоре, то в большинстве случаев застройщик использует обычную смесь.

• Для проверки стен можно использовать длинный уровень или правило. Рейку следует прикладывать в разных направлениях: не только по вертикали, но и по горизонтали. Отклонения могут составлять 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту.

• Перепады в горизонтальной плоскости не могут превышать 3 мм на 1 метр, допустимы локальные неровности до 4 мм на 1 м.кв.

• При визуальном осмотре стен должно насторожить наличие подтеков на фасадной стене. Это может говорить о том, что вода с улицы или кровли просачивается в жилое помещение. В будущем под отделкой может образоваться плесень.

• После визуального осмотра рекомендуется простучать штукатурку на предмет внутренних пустот. Операцию можно выполнять рукояткой отвертки или кельмы. Когда штукатурный слой отслаивается от основания, то он издает глухой звук («бухтит»), это говорит о наличии пустот. Часто штукатурка трескается на стыке разных материалов, на швах и на вентканалах. Места с пустотами отмечаются маркером. Застройщик должен в этом месте снять штукатурку и положить заново.

Если под штукатуркой находятся пустоты, то в будущем она может отвалиться вместе с отделкой.

• Проверяем углы при помощи угольника, они должны составлять 90 градусов. Это критично при укладке напольного покрытия. Если угол не прямой, то перекосы стен будут сильно заметны при примыкании горизонтальной поверхности к вертикальной. Особенно критична правильность углов для ванной комнаты и туалета, так как там часто укладывают кафель. Кривые стены и углы повышают количество обрезков, а примыкания смотрятся неаккуратно.

Проверка качества стяжки  

• Между стяжкой и стеной должен располагаться деформационный шов, который организуется при помощи демпферной ленты. Его ширина должна составлять не меньше 10 мм. При отсутствии демпферной ленты стяжка может потрескаться из-за температурных деформациях.

Если диагностику проводит специалист по приемке жилья, то в его распоряжении в большинстве случаев есть специализированные приборы. Например, склерометр позволяет определить прочность на сжатие.

• Дальше следует проверить уклон. Он должен составлять не более 2 мм на 1 м длины. Проверку можно выполнять при помощи пузырькового уровня, но проще это делать лазерным нивелиром. Для этого прибор устанавливают в центре комнаты и выставляют горизонтальный луч на произвольной высоте.

Если в распоряжении есть длинное правило или рулетка, то удобно установить луч на высоте 1 м, чтобы сильно не сгибаться при измерениях.

• Измеряем расстояние до луча в разных местах комнаты. Также можно сравнить уровень пола в нескольких помещениях. Локальные неровности можно проверить длинной рейкой, на правило длиной 2 метра просвет должен составлять не более 2 мм.

• Также при визуальном осмотре стяжки следует подмечать трещины и обозначать их маркером.

Приемка электрики

Своими силами без привлечения специалиста провести полноценную проверку электрики проблематично, но есть ряд обязательных мероприятий, которые доступны всем. 

• Визуальный осмотр оборудования: следует осмотреть розетки, устройство защитного отключения (УЗО) на предмет повреждений. Стоит оценить целостность гофры, в которую укладывается проводка: в процессе ремонта ее часто повреждают.

• Нужно проверить работоспособность всех розеток и выключателей. Для этого можно использовать любой электрический прибор или тестер напряжения.

• Следует проверить работоспособность УЗО, это можно сделать несколькими способами. На некоторых приборах есть кнопка «тест», она имитирует небольшое короткое замыкание. При нажатии электричество в квартире должно отключиться. Также проверку можно выполнить специальным тестером с функцией проверки УЗО.

• Полезно взять с собой лампу и вкрутить ее в цоколь люстры для проверки работоспособности.

Приемка сантехники

• Визуально проверить целостность канализационного стояка и стояков на водоснабжение.

• Проверить целостность унитаза, так как без него не обойтись при ремонте.

• На трубах горячего и холодного водоснабжения должен быть утеплитель, чтобы на них не скапливался конденсат. Вода будет повышать влажность и стекать по стояку.

Если в квартире отсутствует подключение сантехнического оборудования, то выводы горячий и холодной воды часто оставляют открытыми. Желательно, чтобы на них стояла запорная арматура, чтобы квартиру не затопило.

Приемка потолка

При черновом ремонте потолок обычно не подлежит серьезной отделке, в будущем он практически полностью обновляется. Потолок надо осмотреть на предмет подтеков и наплывов.

Приемка квартиры с чистовым ремонтом

Осмотр квартиры с чистовой отделкой по предыдущим пунктам не отличается от черновой, поэтому мы не будем их повторять, но добавляется еще и фиксация нарушений на финишных слоях. Больше внимания следует уделять декоративным элементам и узлам примыкания.

Внутренние двери  

• Межкомнатные двери осматриваются на предмет царапин и повреждений, проверяется работоспособность ручек и петель. Часто двери ставят в начале ремонта помещения, поэтому на них может попадать краска, застройщик должен очистить поверхности.

• Двери должны свободно открываться и закрываться без подклиниваний. Если при закрытии торцы цепляют пол или стену, то в будущем дверь будет повреждать напольное покрытие или полностью перестанет запираться.

• Между стеной и наличником не должно быть зазора, при температурных деформациях эти щели могут увеличиться.

У внутренних дверей должны быть устроены упоры, чтобы дверь не повреждала финишное покрытие стены. Это требование не является нормативным, поэтому заставить застройщика поставить такие ограничители не получится.

• С помощью лазерного или пузырькового уровня можно проверить вертикальность установки дверной коробки.

• Межкомнатные порожки должны быть надежно закреплены. Если элемент шатается и отходит, то под ним будет скапливаться грязь и пыль.

Отделка стен

В новостройках с отделкой стены в большинстве случаев оклеивают обоями под покраску. Их следует осмотреть при боковом свете на предмет задиров, царапин, складок. Стык между обоями не должен быть заметен с расстояния 3 м.

Оконные откосы

В чистовом варианте ремонта откосы обычно оштукатурены, зашпаклеваны и покрашены. При приемке нужно визуально их осмотреть на предмет повреждений, сколов и трещин. 

• Также рекомендуется простучать откос, чтобы найти пустоты под штукатуркой.

• В зимнее время откос можно обследовать с помощью пирометра, на нем должна быть температура, как и на соседних стенах. В противном случае возможно промерзание и появление плесени.

• С помощью лазерного нивелира проверяем вертикальный уровень откоса. Отклонения не должны превышать 2 мм на 2 м.

Натяжные потолки

• На первом этапе важно проверить наличие закладных под осветительные приборы.

• Потолок осматривается с фонариком на предмет разрывов и провисаний.

• В месте, где стояк отопления проходит сквозь полотно потолка должна устанавливаться декоративная гильза, скрывающая разрез.

• Особое внимание следует обратить на узел примыкания потолка к стене. Там обычно делают вставку или плинтус.

• На натяжном потолке не должна быть видна разводка освещения.

Санузел

Квартира с чистовым ремонтом должна быть оснащена ванной, раковиной и всей необходимой сантехникой.

• Следует визуально осмотреть санфаянсовые изделия на предмет сколов трещин и других повреждений. Все оборудование ненадлежащего качества подлежит замене.

• Ванная не должна иметь контруклон, это означает, что вода не будет сливаться из чаши при открытом сливе. Для проверки открываем кран и наблюдаем за тем, как стекает жидкость.

• Если используется стальная ванна, то по нормативам к ней должно быть подведено заземление, чтобы избежать удара током.

• Узлы примыкания раковины и ванны к стенам должны быть заделаны санитарным герметиком, чтобы исключить протечки.

• Следует проверить работоспособность смесителей. Поврежденные и исцарапанные изделия подлежат замене, краны должны плотно примыкать к поверхности. У настенного смесителя не должны выступать трубы.

• Стоит обратить внимание на качество полотенцесушителя и выполнение примыканий соединительных элементов к стене.

Проверка плитки

В новостройке с ремонтом от застройщика кафель обычно укладывают в ванной комнате и прихожей.

• Следует проверить ровность укладки, для этого к поверхности прикладываем длинный уровень. Перепадов между плитками быть не должно.

• Шов везде должен быть одинаковым. Допустимое отклонение – не более 1 мм.

• Плитку, как и штукатурку, следует простучать. Если есть участки, которые «бухтят», это означает, что под ними нет клея, в будущем они могут отвалиться.

• Обратите внимание на стык напольной и настенной плитки, между ними не должно быть зазора, шов обрабатывается затиркой.

• С осветительным приборы осмотрите швы на предмет целостности затирки. При отсутствии затирки между кафелем туда будет попадать вода.

Проверка ламината

С помощью длинного пузырькового уровня проверяем соотношение между ламелями.

• С осветительным прибором рекомендуется обследовать стыки между досками, чтобы выявить неплотные соединения. Все щели между ламелями и расхождения замков со временем разойдутся от перепадов температуры и влажности. В отверстия будет забиваться пыль и грязь.

• На лицевой стороне ламелей не должно быть повреждений, трещин, царапин и потертостей.

• Особое внимание следует обратить на торцевые стыки, если на них имеются неровности и пол стоит «горбом», то это говорит о неправильном монтаже. Торчащие стыки будут все время цепляться обувью, что ускорит износ напольного покрытия.

• При нажатии на ламинат он не должен проседать.

• Стоит осмотреть плинтусы, если они есть. Обычно застройщик использует самые дешевые пластиковые изделия, которые могут треснуть в процессе ремонтных работ. На углах должны стоять соединительные заглушки, иногда их случайно сбивают ногами.

8 уловок от застройщиков при приемке квартир в новостройке

Застройщики всегда пытаются избежать переделок и для этого прибегают к различным хитростям

• Убеждают подписать акт приемки-передачи квартиры до осмотра объекта . В этом случае сторона застройщика обычно ссылается на гарантийные обязательства, в рамках которых они обязаны устранять недочеты. На практике добиться исправления дефектов после акта передачи значительно сложнее.

• Представитель застройщика говорит, что до перехода прав собственности, подрядная организация не может приступить к исправлениям. На самом деле уже акт долевого строительства подтверждает право собственности, поэтому дефекты должны устраняться и до официальной регистрации.

• Представитель застройщика отказывается подписывать дефектную ведомость (протокол замечаний) по итогу осмотра . В этом случае в документе указывается, что застройщик от подписи отказался. Протокол отправляется заказным письмом с уведомлением на адрес организации, у которой приобреталась недвижимость. Дополнительно можно привезти бумагу напрямую в офис компании и сдать секретарю под подпись.

Если застройщик отказывается подписывать дефектную ведомость, можно составить гарантийное обязательство, куда будут включены все выявленные недочеты.

• Психологическое давление. На объекте могут присутствовать бригадиры, мастера из подрядной организации, которая выполняла ремонт. Они могут торопить и мешать проведению экспертизы. Время осмотра квартиры не ограничено регламентом. Дольщик имеет право осматривать объект столько времени, сколько необходимо для оценки качества. Всех посторонних можно попросить уйти с объекта.

• Застройщик подписывает дефектную ведомость, но затягивает с исправлениями. На устранение дефектов отводится 45 календарных дней. После этого дольщика вызывают на объект и составляют еще один акт. Если по итогом второй приемки дефекты не были исправлены, застройщику выделяется еще 10 дней, после чего проводится повторная экспертиза. В случае не исполнения составляется досудебная претензия.

Суд может вынести решение по устранению дефектов из счета застройщика силами другого подрядчика.

• В акт приемки застройщик вносит пункт о том, что после подписания дольщик не имеет претензий.

• Представители застройщика не допускают на объект приглашенных экспертов, ссылаясь на необходимость наличия доверенности. Если сам дольщик присутствует при приемке, то доверенность не нужна.

• Косметическая маскировка дефектов часто практикуется при черновом ремонте. Для этого на стены наносят шпаклевку, из-за чего жилплощадь смотрится более презентабельно, а трещины и вмятины невозможно увидеть.