КИЕВ     cementu@ukr.net     ☎ +380 (67) 426-30-98    ☎ (95) 116-12-17

вторичное жильеЭксперты подвели итоги 2017 года на рынке вторичной жилой недвижимости Киева. Ценовая борьба между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости продолжается. По итогам 2017 года первенство пока остается за первичным рынком, где цены на 10-20% ниже вторичного, а также широко используется такой инструмент, как рассрочка.

Однако текущая ценовая динамика вторичного рынка свидетельствует о постепенной коррекции ситуации в пользу вторичного сегмента, который сегодня становится все более привлекательным за счет инвестиционных квартир, предлагающихся на продажу в введенных в эксплуатацию новостроях.

Такие объекты ценны для покупателей более низкими рисками в сравнении со строящимся жильем и возможностью либо сразу въехать в новую квартиру, либо приступить к ремонтным работам. 

Текущий год вряд ли принесет кардинальные изменения для вторичного сегмента – старое и ветхое жилье будет продолжать дешеветь, а собственники квартир в сданных новостроях постараются удержать цены на текущем уровне, так как интерес к таким объектам стабильно высокий. Как результат, средние цены в сегменте до конца года, вероятно, покажут очередные 5-7% падения.

Максим Школьник, основатель и управляющий директор Address.ua

По итогам 2017 года снижение цен в долларовом эквиваленте составило 6,2%, повторяя динамику предыдущих лет. При этом старый жилой фонд, который с каждым годом все меньше соответствует современным стандартам качества жизни, дешевел более высокими темпами, большее падение отмечено в Покров городе Днепропетровской области.

В 2018 году  прогнозируем последующее понижение ценового тренда, в первую очередь вследствие курсовых колебаний гривны, слабого спроса в условиях  сохранения политических и экономических рисков, а также ожидаем дальнейшее расслоение рынка, когда устаревшее жилье будет дешеветь более высокими темпами, чем недавно построенное. Критерии рациональных планировок жилья и его энергоэффективность, также как и цена, будут оставаться определяющими для большинства покупателей как на первичном, так и вторичном рынках.

Очевидно, что высокая ставка рефинансирования и заложенный в бюджете на 2018 год курс доллара на уровне 30 грн еще больше отдалили рынок недвижимости от возможности предложения банками привлекательных ипотечных программ. Как минимум в течение 2018 года сохранится стагнационное состояние рынка "вторички" столицы, а падение цен может составить 5-10%.

Тенденции

  • По итогам 2017 года объем предложения на вторичном рынке незначительно увеличился – пополнение рынка происходило в основном за счет квартир в сданных в эксплуатацию новых домах и альтернативных сделок с целью улучшения собственных жилищных условий. 
  • Высокий спрос на малометражные квартиры нивелирует пополнение вторичного сегмента новыми однокомнатными квартирами, в связи с чем структура предложения осталась без изменений – 65% предложения представлено двух- и трехкомнатными квартирами.
  • Количество сделок купли-продажи на киевском рынке жилья увеличилось на 7,9%, в сравнении с 2016 годом, в основном, за счет продолжающегося смещения спроса в бюджетный сегмент.
  • В структуре запросов как по площади, так и по цене квартиры сохранились прошлогодние разнонаправленные тенденции – более 60% запросов пришлось на квартиры стоимостью до $30 тыс., при этом, количество запросов на 2-к квартиры продолжило расти.
  • Снижение средних медианных цен в 2017 году продолжилось, хотя и меньшими темпами, чем в предыдущие годы. Медианная стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости вплотную подобралась к психологической отметке в $1 тыс.

Предложение

В 2017 году среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости продолжил уменьшаться – он составил 18,4 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем в 2016 году.

В 2017 году динамика изменения объема предложения носила ярко выраженный сезонный характер – незначительное увеличение объема предложения наблюдалось в марте 2017, а в октябре 2017 года объем предложения краткосрочно увеличился более, чем в 1,5 раза.

Распределение предложения по районам изменилось незначительно – основной объем предложения (71%) приходится на правобережные районы Киева. Увеличился удельный вес Голосеевского, Дарницкого, Оболонского и Печерского районов (в среднем на 0,9%), а удельный вес Подольского, Святошинского и Соломенского районов в свою очередь снизился (в среднем на 1,2%).

Структура предложения по количеству комнат в 2017 году оставалась стабильной: продолжают доминировать 2-к и 3-к квартиры. Их удельный вес в структуре предложения составил 31% и 34% соответственно, 1-к квартиры заняли 23% в структуре предложения, еще 12% приходится на многокомнатные квартиры. Сохранилась тенденция уменьшения средних площадей квартир - так, 1-к квартиры в продаже стали меньше в среднем на 2%. Усредненная площадь квартир в 2017 году составила: 1-к – 42,2 кв.м., 2-к – 64,5 кв.м., 3-к – 91,7 кв.м., 4+к – 170,7 кв.м.

По итогам 2017 года, суммарная площадь выставленных на продажу квартир уменьшилась на 8% и составила 1,5 млн. кв.м. В декабре 2017 года на 3-к квартиры приходилось 578,5 тыс. кв.м., что составляет 38,6% от суммарной площади выставленных на продажу квартир.

Среднее время активности объявления в 2017 году оставалось стабильным и составило около 1,5 месяцев, что значительно ниже средних показателей 2016 года. К концу года среднее время экспозиции составило 45 дней.

Спрос

По данным министерства юстиции Украины, количество сделок купли-продажи, удостоверенных нотариусами на рынке недвижимости Киева увеличилось на 7,9%. Основным фактором для подобных изменений стало продолжающееся снижение долларовых цен на вторичное жилье и неготовность покупателей инвестировать в недострои. Несмотря на эти изменения, соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках в 2017 году составило 60/40.

Изменения в структуре запросов по количеству комнат были незначительными – спрос сместился в сторону 1-к и 2-к квартир и составил 38% и 41% соответственно. Спрос на 3-к квартиры снизился на 6% и составил 20%. Удельный вес многокомнатных квартир в структуре запросов остался практически без изменений.

В течение 2017 года продолжилось смещение спроса в наиболее бюджетный сегмент – до $30 тыс.: если в начале года к этой категории относилось 43,8% запросов, то уже к концу года – 61,5%. Часть запросов из категории $100+ тыс. перешла в предыдущую ценовую группу, что привело к увеличению до 4,3% удельного веса запросов на жилье стоимостью от $70 до $100 тыс. Удельный вес остальных категорий в структуре запросов по стоимости объектов снизился.

Структура запросов по площади объектов все еще слабо согласуется со структурой запросов по стоимости объектов. Все чаще покупатели рассчитывают на значительные уступки (до 20%) по цене от продавцов, которые, в свою очередь, боятся продешевить и готовы придержать квартиру "до лучших времен" или сдать ее в аренду.

Структура запросов по площади объектов оставалась стабильной в 1-3 кварталах 2017 года – около 80% запросов приходилось на квартиры до 80 кв.м. Из них 50% – квартиры до 50 кв.м. В октябре 2017 года произошла смена тренда – к концу года количество запросов на квартиры площадью до 50 кв.м. снизилось до 31%, а запросы на квартиры площадью от 80 до 100 кв.м. заняли 36,2% в общей структуре запросов.

Ценовые ожидания потенциальных покупателей повысились до $780-$850/кв.м., что на 15-20% выше, чем в 2016 году, но все еще на четверть ниже среднего уровня цен на вторичном рынке.

застройщики выбирают наш высокачественный цемент цены смотреть

НИКАКОГО СПАМА, ТОЛЬКО ПО ДЕЛУ

Наш адрес

Украина, Киев

бул. И. Лепсе, 16

Контакт-телефон

Киевстар (067) 426-30-98

       МТС (095) 116-12-17

Почта e-mail

cementu@ukr.net

Вам оперативно ответим